TU Wien, 2003

Kurzfassung

Ziel der Projektentwicklung im Hotelbau ist die Bereitstellung eines optimierten, bedarfsgerechten, den Anforderungen der Gäste entsprechenden Hotels, das für Investoren über den gesamten Lebenszyklus hin rentabel am Markt positioniert werden soll. Um dies zu erreichen hat der Bauherr im Laufe des Projektentwicklungsprozesses ein großes Spektrum an vielfältigen, teils verflochtenen Aufgaben unterschiedlicher wissenschaftlicher Disziplinen zu bewältigen.

Die einzelnen Punkte dieser Arbeit werden in einer aufeinander logisch aufbauenden Reihenfolge behandelt, sodass die Ergebnisse eines Punktes als Grundlage in den nachfolgenden Punkten herangezogen werden können.

Als erster Schritt wird der österreichische touristische Markt und seine Struktur, insbesondere die aktuelle Situation sowie gegenwärtige Entwicklungstrends der Hotellerie erläutert. Zum besseren Verständnis der folgenden Punkte werden anschließend Definitionen über Immobilien und deren Charakteristika, sowie der Begriff Projektentwicklung dargestellt. Ebenso wird auf markt- und umfeldbedingte Randbedingungen und Einflussgrößen eingegangen, was mit einer Analyse der Besonderheiten der Beherbergungsbranche wie Saisonalität, Preispolitik, etc.  einhergeht.

Den Hauptteil dieser Arbeit bilden Ausführungen zu den drei wichtigsten am Prozess der Projektentwicklung beteiligten Akteuren – Projektentwickler, Investoren, Betreiber – bezüglich deren Herkunft, Motive, Ziele und möglicher Interessenskonflikte. Es folgt die Analyse der sehr komplexen interdisziplinären Prozesskette, beginnend mit möglichen Ausgangssituationen über die Erstellung von Markt- und Standortanalysen, Bebauungsstudien, Wirtschaftlichkeitsberechnungen bis hin zu Finanzierung und eventuellen Förderungen. Als nächster Schritt findet sich eine Auseinandersetzung mit potentiellen Risiken, die mit der Projektentwicklung von Hotelbauten einhergehen.

Gefolgt von einem Projektentwicklungsbeispiels eines realisierten Hotels schließt die Feasibility Studie als Grundlage von Investitionsentscheidungen – wie auch im tatsächlichen Entwicklungsprozess – die Arbeit ab.

Abstract

Development of Hotels

The aim of the development of hotels is the provision of optimised hotels, which meet the demands of the guests in order to make them profitable for the investors on the market all over their lifecycle. To achieve this goal the investor has to accomplish various, sometimes interrelated tasks from different scientific disciplines in the course of the development.

The several parts of this master thesis are treated in a logical order, so that the results of one topic can be taken as a basis for the following ones.

In the first place the Austrian tourist market and its structure are illustrated, especially the current situation and the present trends of the hotel trade. This part is therefore concerned to supply a definition of real estates and their characteristics as well as the term development. Moreover the specific circumstances of the local market are treated, including an analysis of the special features of the hotel trade such as seasonal differences and price policy.

The main part of this master thesis deals with the three main actors of the process of development – developer, investor, manager – as far as their motivation, their goals and opposing interests are concerned. After that the analysis of the extremely complex, interdisciplinary course of this process follows, beginning with possible starting points and the provision of an analysis of the market, the location, the development, the economy, the financing of the project and possible public capital. In addition a discussion of the potential risks which are connected with the development of hotels follows.

In conclusion the master thesis deals with an example of the development of an existing hotel culminating in a feasibility analysis as a basis for investment.